Barcelona (23,15 euros por metro cuadrado) y Madrid (22,40) concentran los precios más altos, mientras siete capitales superan subidas del 10%. La FAI contabiliza 4.235 viviendas retiradas del alquiler en solo diez días.
El alquiler cierra el tercer trimestre con una subida interanual del 3%, hasta los 14,10 euros por metro cuadrado al mes, un dato que tensiona la rentabilidad bruta de las socimis residenciales y de las promotoras cotizadas en el Ibex y el Mercado Continuo.
Los registros de Fotocasa confirman una desaceleración que arrancó en primavera: del 9,1% del primer trimestre se pasó al 2,9% entre abril y junio, y de ahí al 3,0% actual. El precio medio se sitúa un 4,7% por debajo del máximo de junio, cuando se alcanzaron 14,79 euros por metro cuadrado. Alquilar un piso de 80 metros cuesta hoy 1.128 euros al mes de media en España.
María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, sostiene que la tregua en los precios puede ser corta si continúa reduciéndose la oferta disponible: cualquier medida que empuje a los propietarios a retirar vivienda endurecerá de nuevo las rentas. El diagnóstico del sector es unánime en ese ese punto.
La media nacional esconde una geografía muy desigual. Siete capitales registraron subidas superiores al 10% interanual entre julio y septiembre:
El caso palentino explica el mecanismo. Un mercado pequeño reacciona con violencia ante cualquier shock de demanda, y la llegada de los grados de Biotecnología y Enfermería al campus de la Universidad de Valladolid ha bastado para disparar la presión sobre el stock disponible. En el otro extremo, Soria (-5,8%) y Zamora (-1,7%) son las otras dos capitales donde la renta retrocede, junto a Barcelona.
Madrid sube un 0,1% y Barcelona cae un 0,7%. Ambas llevan años en máximos y son las capitales más caras: 22,40 y 23,15 euros por metro cuadrado al mes, respectivamente. El detalle relevante es que la Ciudad Condal opera con topes de renta desde la Ley de Vivienda y la capital funciona sin ellos, y aun así las dos dibujan la misma tendencia.
Barcelona con topes y Madrid sin ellos convergen: el precio ya no lo fija la norma, lo fija la capacidad de pago del inquilino.
Ese paralelismo cuestiona la eficacia de las medidas restrictivas como herramienta de precios. Matos lo niega de forma explícita: la moderación responde al nivel extraordinario que ya han alcanzado las rentas y al límite de capacidad de pago de los hogares, no a la regulación.
La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) aporta la otra cara del mismo fenómeno. En solo diez días contabilizó 4.235 viviendas retiradas o desviadas del alquiler residencial: 2.067 salieron del mercado, 1.224 pasaron a compraventa y 944 se movieron a temporada o por habitaciones. Otras 1.523 firmas quedaron bloqueadas, con un impacto directo sobre 5.758 operaciones.
Para una socimi o un promotor con cartera en explotación, la cuenta es directa. Con rentas de 23,15 euros por metro cuadrado al mes en Barcelona, un activo comprado a 4.000 euros por metro cuadrado genera una rentabilidad bruta del 6,9% antes de gastos, impagos y vacíos. En Madrid, con 22,40 euros, la ratio baja al 6,7%. Son niveles razonables, pero solo si la renta no se congela por decreto.
En los mercados baratos la ecuación cambia de signo. Jaén es la capital más asequible, con 7,60 euros por metro cuadrado y 608 euros por un piso de 80 metros, un tercio del coste barcelonés. Hasta 17 capitales se sitúan por debajo de los 10 euros. Ahí la rentabilidad depende del precio de compra del activo, no de la evolución de la renta.
El coste de la financiación añade presión. El euríbor a 12 meses promedia el 3,216% en octubre, frente al 2,187% de hace un año, y el mercado descuenta al menos tres subidas adicionales del BCE, que ya ha aplicado dos este ejercicio y dejó el precio del dinero en el 2,5% el pasado 10 de septiembre. Cada hogar que pierde capacidad de compra permanece más tiempo en el alquiler.
La oferta lleva siete ejercicios contrayéndose. Idealista contabilizaba 510.091 anuncios de alquiler de larga estancia en 2025 frente a los 902.664 de 2018, casi 393.000 viviendas menos, un 44% de caída. La Ley de Vivienda y los topes a la actualización de rentas explican una parte del desplome; la otra es puramente económica: con rentas en máximos históricos, muchos propietarios optaron por vender.
Si la proyección de la FAI se cumple —una caída del 25% al 30% en el volumen de operaciones durante las próximas semanas—, la moderación del 3% es reversible. Ahí está el riesgo real para el sector cotizado: una renta alta sostiene los ingresos, pero la inseguridad jurídica encarece la financiación y deprime los múltiplos. Las socimis del continuo remiten sus cuentas a la CNMV con una exposición al residencial de alquiler muy desigual: Colonial y Merlin Properties concentran oficinas y logística, mientras Inmocemento, con el negocio heredado de Realia, es la que más se aproxima a la renta residencial pura.
