Marcos Villanueva, empresario: “Un edificio no es un objeto terminado el día que se entrega”

Cargando análisis estratégico...

En el real estate argentino nos enamoramos del render. De la fachada, del lobby a doble altura, del amenity que va a salir en la foto del lanzamiento. Y está bien: el diseño vende. Pero hay una pregunta que casi nunca aparece en esa primera presentación, y que define si el producto va a seguir siendo atractivo dentro de 10 años: ¿quién lo va a operar, y cómo?

Un edificio no es un objeto terminado el día que se entrega. Es un servicio que empieza ese día. Y el valor de un activo, sobre todo en un mercado que se está profesionalizando, depende cada vez más de la experiencia que ofrece que de los metros que tiene.

Durante décadas, buena parte del negocio inmobiliario funcionó como una caja de bonos: se compraba o se desarrollaba un inmueble, se firmaban contratos largos y se cobraba la renta como quien cobra un cupón. Ese modelo pasivo se está agotando. Hoy, en los hechos, todo el real estate se está volviendo operacional.

Hay industrias que resolvieron esto hace décadas. Nadie imagina un hotel sin operador. Un hotel se vacía cada noche y al día siguiente hay que volver a venderlo. El huésped no compra habitaciones: compra una experiencia, y esa experiencia se diseña, se mide y se ajusta todos los días. Por eso las grandes cadenas hoteleras participan desde el anteproyecto: definen circulaciones, back of house, cantidad de llaves, estándares de servicio. Saben que un error de diseño se paga durante toda la vida útil del edificio.

Los parques logísticos funcionan con la misma lógica. El valor no está solo en la nave, está en los accesos, la seguridad, los tiempos de carga, la gestión de servicios compartidos y la relación con cada inquilino. Un parque bien operado retiene empresas; uno mal operado se vacía apenas aparece una alternativa mejor.

Y el shopping center es quizás el caso más claro. Un centro comercial es, antes que un inmueble, una curaduría permanente: mix de marcas, flujo de visitantes, eventos, mantenimiento, marketing. Cuando la operación se descuida, el deterioro no se nota en los planos. Se nota en los locales vacíos y en la reducción de ventas.

Esa lógica está llegando ahora a dos activos que durante mucho tiempo se pensaron como “terminados”: los edificios residenciales de renta y los edificios corporativos.

En el residencial, los modelos de renta administrada o flex living cambian la ecuación. Cuando el desarrollador vende las unidades a inversores que conservan el activo y viven de su renta, cada vacancia, cada reclamo mal resuelto y cada amenity que nadie usa impacta directo en el resultado. El huésped de hoy compara, opina en público y las repercusiones tienen un impacto significativo en el negocio. La operación deja de ser un costo para convertirse en la principal herramienta de retención.

En las oficinas pasa algo parecido. La pregunta de las empresas actualmente ya no es cuántos metros cuadrados necesitan, sino por qué su gente debería venir. Un edificio corporativo compite contra el living de cada colaborador, contra el tiempo de viaje y sus costos. Y esa competencia no se gana con una fachada nueva, se gana con servicios, comunidad, flexibilidad y una experiencia de ocupante que se gestiona día a día.

Acá aparece una confusión frecuente. Muchos creen que operar un edificio es administrarlo: liquidar expensas, pagar proveedores, coordinar arreglos. Eso es necesario, pero es el piso, no el techo.

Administrar es mirar hacia atrás: rendir cuentas de lo que pasó. Operar es mirar hacia adelante: decidir qué tiene que pasar para que el activo mantenga su valor. Un administrador resuelve el problema cuando aparece. Un operador diseña el sistema para que el problema no aparezca, mide la experiencia de quienes usan el edificio, anticipa el mantenimiento, ajusta los servicios según la demanda real y cuida la marca del activo como si fuera propia.

La diferencia se ve en los números, pero sobre todo se ve en el tiempo. Dos edificios idénticos el día de la entrega pueden ser activos completamente distintos cinco años después. Lo que los separa no es la arquitectura. Es la operación.

Lo que siempre hablamos con nuestros clientes desarrolladores: si estás pensando un producto con marca, un branded residence o la llegada de una marca internacional al país, hay algo que conviene asumir desde el inicio: la marca es una promesa, y la promesa la cumple la operación. Una marca global puede abrir la puerta comercial, pero no va a sostener la experiencia si el edificio no fue pensado para operarse a ese estándar.

Por eso el operador no puede llegar con las llaves. Tiene que llegar con los planos todavía abiertos. Es en esa etapa donde se define cuántos metros de back of house hacen falta, por dónde circula el personal, cómo se accede a las instalaciones para mantenerlas, qué amenities tienen sentido y cuáles se van a convertir en un costo fijo que nadie usa, cómo se integran la tecnología y los servicios, y cuál va a ser el costo real de operar ese edificio cuando esté habitado.

Cada una de esas decisiones, tomada tarde, se paga durante décadas. Tomada a tiempo, se convierte en una ventaja competitiva y en un argumento de venta mucho más sólido que cualquier render.

Continúa la lectura estratégica

Accede a la nota completa y mantente a la vanguardia de los movimientos financieros globales.

Leer artículo en Nevaco Global

Nevaco Report — Monitoreo en tiempo real de mercados globales y análisis macroeconómico.

También podría interesarte

compradiccion

11.11 de AliExpress: los mejores chollos sin aranceles por menos de 80 euros hoy 2 de noviembre

Segunda jornada del 11.11 de AliExpress y, junto con los descuentazos en consolas, hoy encontramos televisores, relojes inteligentes o freidoras de aire a precio de derribo. Eso sí, no te olvides de utilizar los cupones promocionales para aplicar el descuento. Además, todos ellos con envío desde Europa sin aranceles. Official | Xiaomi Electric Scooter 4 Lite (2nd Gen), Diseño cómodo y optimizado, Ruedas neumáticas de 10", 25 km Autonomía del patinete*, 25 km/h Velocidad máxima*, Potencia nominal del motor de 300 W*, Pendiente máxima del 15 %*, Aprobado por la DGT PVP en AliExpress — 150,12 € El precio podría variar. Obtenemos comisión por estos enlaces Mejores chollos 11.11 AliExpress Smart TV Xiaomi TV A32 por 79,12 euros utilizando los cupones de descuento Robot aspirador ILIFE V30 por 58,16 euros utilizando los cupones de descuento Freidora de aire Xiaomi 6.5L por 51,38 euros utilizando los cupones de descuento Compresor de aire Xiaomi Air 2D por 26,30 euros utilizando los cupones de descuento Smartwatch CMF by Nothing Watch Pro 2 por 32,20 euros utilizando los cupones de descuento Aunque el día 11 de noviembre es el Día del Soltero, el mayor evento de ofertas en AliExpress, el gigante chino comienza este mes del Black Friday a lo grande. A las rebajas en los productos se añaden multitud de cupones de descuento que dejan los precios más bajos todavía. Descuento compra mínima cupón 1 cupón 2 cupón 3 3 euros 18 euros XATAKAES03 ESD1103 AEES03 8 euros 45 euros XATAKAES08 ESD1108 AEES08 12 euros 69 euros XATAKAES12 ESD1112 AEES12 23 euros 135 euros XATAKAES23 ESD1123 AEES23 39 euros 230 euros XATAKAES39 ESD1139 AEES39 58 euros 325 euros XATAKAES58 ESD1158 AEES58 75 euros 429 euros XATAKAES75 ESD1175 AEES75 100 euros 500 euros - ESD11100 120 euros 600 euros ESD11120 AliExpress lanza sus cupones del 11.11: hasta 120 euros de descuento antes del Black Friday Xiaomi TV A32 Xiaomi TV A 32, Tamaño compacto con pantalla colorida, sonido dinámico con audio Dolby ™ , DTS-X y DTS Virtual:X, Fini metálico de alta gama PVP en AliExpress — 79,12 € Smart TV Xiaomi TV A32 de 32 pulgadas por 79,12 euros utilizando los cupones de descuento. Un televisor con Google TV, que nos permite instalar multitud de aplicaciones de streaming: YouTube, Netflix, Movistar Plus y muchas más. ILIFE V30 Aspiradora robot ILIFE V30, navegación láser, succión de 10000 Pa, hasta 150 minutos de autonomía, control por aplicación, limpieza personalizable PVP en AliExpress — 58,16 € Robot aspirador ILIFE V30 por 58,16 euros utilizando los cupones de descuento. Aunque es un aparato de la gama baja, cuenta con navegación láser y una potencia de succión de hasta 10000Pa. Además, su batería proporciona hasta 150 minutos de autonomía. Xiaomi 6.5L Oficial | Freidora de aire Xiaomi 6.5L, Cocción sin necesidad de darle la vuelta, 88,3% menos de grasa, Aumento del 56% en eficiencia*, 101 recetas en línea, 7 modos predefinidos PVP en AliExpress — 51,38 € Freidora de aire Xiaomi Air Fryer 6.5L por 51,38 euros utilizando los cupones de descuento. Permite cocinar con menos grasa y sin ensuciar. Hornea, deshidrata y descongela. Además, se limpia fácilmente en segundos. Mi Inflatable Pump 2 Bomba de aire Xiaomi 2/2D/2Pro Mijia compresor de aire eléctrico Led bomba multiherramienta para bicicleta coche tipo C inflador 12V Mi inflable PVP en AliExpress — 26,30 € Compresor de aire Xiaomi Air 2D por 26,30 euros utilizando los cupones de descuento. Permite inflar desde una rueda de un coche hasta un balón fácilmente. Recargable con USB-C. Watch Pro 2 Smartwatch - CMF Watch Pro 2 Versión Global CMF by Nothing Reloj intelligente, Pantalla AMOLED 1.32", 11 días de duración de la batería, Llamadas por Bluetooth con reducción de Ruido por IA, Monitores de frecuencia cardíaca, estrés y SpO₂, GPS, IP68 PVP en AliExpress — 32,20 € Smartwatch CMF by Nothing Watch Pro 2 por 32,20 euros utilizando los cupones de descuento. Un reloj inteligente de la gama de entrada, pero con una relación calidad/precio espectacular. Por poco más de 30 euros tenemos: pantalla AMOLED, monitor de frecuencia cardíaca y GPS. Además, hasta 11 días de autonomía. Nota: algunos de los enlaces aquí publicados son de afiliados y pueden reportar un beneficio. Imágenes | AliExpress En Compradicción | Los peluqueros coinciden: estos son los 4 cortes de pelo tendencia de otoño para acertar a los 20 y a los 50 si tienes el cabello fino En Compradicción | Radiadores que calientan la pared en vez de la habitación: Leroy Merlin tiene la solución para aprovechar mejor el calor por menos de 6 euros La noticia 11.11 de AliExpress: los mejores chollos sin aranceles por menos de 80 euros hoy 2 de noviembre fue publicada originalmente en Compradicción por Jose Manuel Gallego .

1 nov 2026

expansion

Adiós a la franquicia de los envíos de bajo valor: el 'e-commerce' cambia de reglas

El auge del comercio electrónico transfronterizo convirtió una excepción técnica en una ventaja estructural para determinados modelos de negocio. La franquicia aduanera para los envíos de escaso valor permitió durante años que millones de pequeños paquetes llegaran al consumidor europeo sin pagar derechos de importación. Desde el pasado verano, esa lógica ha cambiado. Este verano entró en vigor en la Unión Europea la eliminación de la franquicia de derechos de importación de la que se beneficiaban los envíos con un valor no superior a 150 euros procedentes de terceros países. Casi cuatro meses después, conviene precisar su alcance: la medida suprime una exención que permitía que esos productos entrasen en el mercado europeo sin pagar derechos de aduana, sin crear por ello un nuevo impuesto sobre las compras online. La magnitud del fenómeno explica la decisión. Lo que en su día tenía sentido para evitar que el coste administrativo de tramitar pequeños envíos superase los propios derechos recaudados se había convertido en una pieza relevante del modelo de negocio del e-commerce de ultra bajo coste. Miles de millones de paquetes llegan cada año a las fronteras europeas, poniendo además sobre la mesa cuestiones de competencia, fraude, control aduanero, seguridad de los productos y sostenibilidad. Hasta julio de 2028, el cambio se acompaña de un derecho fijo de tres euros en determinados envíos de bajo valor. En la práctica, no siempre se comportará como una tarifa única por paquete: la composición del envío y su tratamiento aduanero pueden influir en el coste final. El impacto económico será especialmente visible en los productos de precio muy reducido. Un coste adicional casi marginal en una compra de cien euros puede alterar por completo el margen de una venta de cinco o diez. Ahí reside buena parte del alcance de la medida: más que un ajuste aduanero aislado, puede afectar directamente a márgenes, precios y decisiones logísticas. Los operadores tendrán que revisar precios, márgenes y catálogos, pero también decisiones más estructurales. Puede dejar de ser eficiente enviar individualmente determinados productos desde un tercer país y ganar atractivo la consolidación de mercancías, el almacenamiento dentro de la Unión o la importación tradicional en mayores volúmenes para su posterior distribución desde territorio europeo. El coste aduanero puede terminar influyendo, por tanto, en decisiones logísticas y de implantación empresarial. También será importante determinar quién ocupa cada posición jurídica dentro de la cadena. En el comercio electrónico intervienen vendedores, plataformas, marketplaces, transportistas, representantes aduaneros y consumidores, y no todas sus responsabilidades coinciden. Una plataforma puede ser considerada proveedor a efectos del IVA en determinadas ventas facilitadas mediante una interfaz electrónica, pero ello no significa automáticamente que sea también el deudor de los derechos de aduana. Identificar quién importa, quién declara y quién asume contractualmente cada coste será cada vez más relevante. Esto obliga a revisar no sólo los flujos operativos, sino también los contratos que articulan la relación entre vendedor, plataforma, representante aduanero y operador logístico, especialmente en la asignación de costes, responsabilidades y riesgos derivados de incidencias en frontera. Una delimitación deficiente de estas responsabilidades puede traducirse en costes inesperados, incidencias en frontera y conflictos entre los distintos operadores de la cadena. El cambio afecta igualmente a la relación con el consumidor. La aparición de nuevos costes en frontera obliga a revisar la información precontractual, las condiciones de venta y la forma en que se comunica quién soportará los derechos y formalidades derivados de la importación. Una cuestión aparentemente aduanera termina así proyectándose también sobre contratación, consumo y diseño de la experiencia de compra. Los tres euros, además, son sólo una solución provisional. Desde julio de 2028, el comercio electrónico deberá integrarse en el nuevo Centro de Datos Aduaneros de la UE, concebido como una plataforma única para centralizar la información sobre mercancías, operadores y movimientos transfronterizos. La finalidad es avanzar hacia un control aduanero más basado en datos, trazabilidad y coordinación entre los distintos operadores. El alcance de la reforma no está, por tanto, en los tres euros. Está en el mensaje que envía la Unión Europea: el comercio electrónico transfronterizo de bajo valor deja de operar bajo unas reglas pensadas para otra época. Competir en el mercado europeo exigirá asumir mayores costes y más trazabilidad, pero también revisar decisiones que afectan directamente al negocio: márgenes, logística, asignación contractual de riesgos y organización jurídica del negocio. La pregunta ya no será únicamente cuánto cuesta importar un paquete, sino quién soporta ese coste, quién responde ante Aduanas y si el modelo actual permite operar con seguridad en el nuevo marco.---* Alejandro Prim, socio de Busquets Law & Finance.

1 nov 2026